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济南第四季度选房指南
更新时间:2018-10-13    浏览次数:

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楼市风云诡谲 市场变幻莫测

       2018年已过去三个季度,转眼间到了金秋十月,过去的半年多来,楼市可谓风起云涌,相信每个关注楼市的人,心里都有不同的体会。那么今天我们来谈一谈,在即将到来的四季度,作为一个购房者,是持续观望还是果断出击?
       回望2017年,济南整个楼市异常火爆,一时间从南到北,从东到西一房难求。在某项目开盘现场,置业顾问直接喊:“一次性的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的请把车挪走!” 转眼间到了2018年,在这个多事之秋,所有人都嗅到了不一样的味道。
       就国家统计局发布的数据来看,2018年的1月份,济南新房房价以上涨0.5%拉开了新年楼市的序幕,受春节因素影响,2月份新房价格环比下降0.1%。随后3月份济南新房价格环比上涨了0.2%,4月继续上涨0.1%,5月环比上涨0.4%。6月,济南新房环比上涨0.36%。这说明市场需求依然旺盛。房价虽然在缓慢上涨,但是对于开发商来说,仍存在任务挑战。
       数据显示,济南上半年商品房成交规模保持稳定,1-6月份基本维持基本呈现“量跌价涨”的状况。7月份,由于2017年成交土地形成的新项目90%以上集中上市,加之济南市场新推出的土地流拍,市场开始降温。8月份,很多开发商开始按捺不住,取消精装,以价换量。这种情况一直延续到9月,与往年金九银十的无限风光相比,今年的金九银十略微清闲。

       在刚刚过去的黄金周,全国市场又是怎样的情况呢?我们先来看一下北上广一线城市的情况,从克而瑞研究中心得到的数据来看十一黄金周,北上广深整体成交量同比上涨37%。仅深圳同比下降49%,北京、上海和广州成交量均大幅回暖,同比涨幅都在40%以上。这不难理解,因为在市场逐步转冷的情况下,开发商不约而同采取销售策略,抓住十一黄金周假期,使出浑身解数,大力促销,争抢客户。在这个前提下,成交量出现了小幅回升,使一部分刚需改善需求得到释放。
       那么国庆期间的济南楼市情况是怎样的?
       在经十路以北、凤凰路以东的长岭山片区,几个楼盘短兵相接,首开低价和特价房纷纷登场;东部唐冶片区诸多楼盘群雄割据,花样赠礼,纷纷推出抄底特价盘;新东站片区各大楼盘也纷纷释放低价信息,以价换量,争抢客户。他方唱罢我登场,市场分化明显。不过,一些定位为高品质的楼盘,则依旧在源源不断地吸引购房者前来。比如以3522山东国金中心(IFC)为首的CBD片区,也在十一期间卖出了一个小高潮,仿佛回到了春节期间热销状态,提振了市场。据3522IFC项目案场经理说:今年国庆黄金周期间比去年同期来访量提升了45%,购房热情高涨,说明好的地段好的项目仍是市场关注热点。
 

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未来市场 整体将进入盘整期

       市场会不会持续转冷,目前尚未可知,但可以肯定的是,接下来的济南整体会进入到一个盘整期。无论投资还是置业,客群也开始偏向理性,对于产品的选择有了更多考量,像之前开盘即售罄的情况将很难再出现。那么第四季度在济南买房,哪些片区值得期待?哪些片区存在价值洼地?现在入手是最佳时机吗?纵观全城,综合比较、权衡各个区域置业优势,我们发现:
       东部唐冶新区:经过近两年连续高价土地拍卖,地价从4000元/㎡飞涨到14000元/㎡,片区未来几年的发展红利已被预支,在未进入其他重大利好政策之前,上涨空间十分狭窄。
       南边区域作为生态宜居住区,相对来说醇熟而稳定,选择南部区域的,大都是追求学区质量和居住品质的。

       西部区域相对来说已是醇熟的住宅区,随着诸多楼盘陆续交房,片区达到了相对饱和的状态。
       北跨区域作为新旧能转换先行区,是强省会战略的重要举措,作为继中央商务区的又一潜力片区,对接国家空间战略,投资潜力巨大。在未来的20到30年内,发展潜力不可低估。该片区自发布新闻起,周边住宅有一定的小幅上涨,片区的客户关注度变热,虽然前景可观,但是目前区域建设并没有进入关键节点,投资收益见效时间长,对于急于入手的客户,可持续观望。

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热点区域 依旧火爆

       CBD区域,CBD作为济南的核心商务办公区代表着济南的经济心脏和城市名片,举全市之力重点打造的CBD必将成为济南,乃至山东的经济发展新高地,CBD片区必将成为济南房价的标杆,未来的发展潜力不可估量。目前CBD2.3万的均价,仍然还有上升空间。
       我们对比其他城市CBD区域的房价发现,CBD区域的住宅价格往往比非CBD区域高出很多,从下方的图表我们可以看到,CBD区域与普通区域的住宅平均倍值在2.5左右。实际上,对于济南很多售价在2万+以上的片区而言,CBD片区2.3万元的价格,十分合适,CBD作为济南未来最核心的片区,现在这样的价位入手绝对是抢占区域价值洼地。要知道,CBD周边的二手房价格已经是3万+了。

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强省会崛起 济南进入高速发展期

      
近些年来,济南在所有省会级城市中发展一直较为缓慢,随着“强省会”战略的提出,章丘撤县设区,济阳撤县设区,还有近期一直被热议的济莱“合体”,济南的城市版图正在不断扩张,伴随着一系列强省会战略政策的落地,未来的3到5年内,济南将进入高速发展期。

       当下的济南正在重拾城市自信,加快建设具有强大辐射力的创新型城市和国家中心城市。CBD作为济南集区域金融中心、总部聚集中心、区域创新中心为一体的城市新中心,是城市的重点发展区域,它像一张城市名片,传递着新时代下的济南,昭示着济南金融经济的光明前景。

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央行降准一个百分点或将迎来购房利好

      
近期,央行降准无疑给第四季度购房的人打了一针强心剂。为这个渐渐变冷的冬天带来了一点温暖,央行宣布“降准”措施:从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。预计释放增量资金约7500亿元。
       回顾以往每一次降准,无论是直接还是间接,都会影响购房成交数据,说直白一点,就是准备金率下调,流入市场的钱多了,刺激银行放低购房贷款发放门槛,对于购房者来说,买房贷款更快更容易,在面临货币不断贬值的现状下,或将有大量投资客选择购入房产来实现曲线救国的保值方式。
       央行降准,又给市场释放了新一轮信号,接下来市场会有怎样的改变?我们拭目以待,那么四季度选房选哪里,相信已无需赘言,大家已心中有数。

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3522IFC CBD央心 全业态 更宜居

      
3522国金中心IFC作为率先进驻CBD片区的项目,肩负起CBD“发展引擎”角色,为CBD的建设为城市现代化进程注入了源源不断的新动力。三年来,CBD在3522IFC的引领下增速迈进,发展脉络越来越清晰可见,驱动济南未来金融经济的发展。

       3522IFC以丰富的规划布局、高标准的规划理念打造了世界级全业态都会生活,涵盖了428米摩天办公、丽思卡尔顿世界级五星级酒店、总裁官邸、低密大馆里商业、世界奢侈品旗舰购物中心大馆、风情商街、花园办公、独栋办公、魔寓、中央公馆住宅等十大业态,为CBD建设24小时全天候生活配套。

作为济南CBD区域首发核心高端住宅
——3522IFC中央公馆目前实景已现
首批住宅即将交付
建筑面积约105-165㎡
公园华宅,金秋惠献
8806 9999